Обязан ли органы местного самоуправления заботится о состоянии многоквартирных домов, в том числе о текущем и капитальном ремонте?

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 6.10.2003г. №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» управление, содержание и ремонт многоквартирных домов не является ответственностью органов местного самоуправления. В перечне муниципального имущества, которое может находиться в собственности городского округа, имущества, предназначенного для управления содержание и ремонт многоквартирных домов также нет (ст.50 №131-ФЗ). Следовательно ни обязательств, ни полномочий у Администрации г.Владикавказа перед владельцами многоквартирных домов по содержанию их частной собственности нет.

В соответствии с пунктом 5 статьи 153 Жилищного кодекса РФ обязанность содержания многоквартирного жилья и мест общего пользования возникает у жителя одновременно с возникновением права собственности на жилое помещение. Не использование владельцем принадлежащих ему помещений, либо отказ от пользования общим имуществом, не является основанием для освобождения собственника полностью или частично от участия в общих расходах на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Жилищный кодекс РФ в статье 39 установил - собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества пропорционально своей доли, то есть занимаемой площади своей квартиры или нежилого помещения. Текущее содержание жилья и его капремонт проводится исключительно за счет средств собственников. Отсюда следует, что собственники сами обязаны заботиться о состоянии своего имущества или имеют право за свои средства поручить управлять своим многоквартирным домов управляющей компании либо товариществу собственников жилья.

Полномочиями по контролю над состоянием многоквартирного жилфонда обладает Госжилинспекция РСО-Алания (г.Владикавказ, Автобусный пер.9, тел.: 76-90-77).

Из за чего гудят водопроводные трубы, и как с этим бороться?

У кого-то из соседей на стояке пора менять прокладку в смесителе (в кране).

Должны ли платить жители частного (приватизированного) многоквартирного дома за техническое обслуживание мест общего пользования?

В соответствии с п.3 ст.30 Федерального закона от 29.12.2004г. №188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации» собственник жилого помещения несет бремя содержания помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Что входит в оплату за содержание мест общего пользования?

В оплату за содержание мест общего пользования, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», входят затраты на:

- Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций здания, способствующих предупреждению износа жилищного фонда и сохранению заданных эксплуатационных показателей всех элементов жилого дома - фундамента и стен подвалов, стен зданий, фасадов, козырьков, перекрытий, полов, перегородок, крыш и чердаков, водоотводящих устройств, окон, дверей, лестниц, балконов, лоджий, печей (кроме внутриквартирного ремонта, выполняемого за счет средств граждан).

- Техническое обслуживание и ремонт инженерного оборудования - вентиляции, дымоходов, противопожарного водопровода, дымоудаления, пожаротушения, пожарной сигнализации, внутридомового и наружного электроснабжения (кроме работ, проводимых за счет средств населения);

- Санитарное содержание зданий и придомовых территорий включает - уборку прилегающих к домовладению площадей (асфальтовое покрытие, грунт, газоны, оборудованные спортивные, бельевые и прочие площадки), установку и эксплуатацию домовых знаков и указателей наименования улиц, флагодержателей, проведение санитарно-эпидемиологических мероприятий (в местах общего пользования), озеленение территорий (посадка деревьев, их пересадка и вырубка), освещение мест общего пользования, строений и придомовых территорий.

Как получить деньги на капремонт жилфонда из Государственной корпорации «Фонда содействия реформирования ЖКХ»?

Финансовые средства на капитальный ремонт жители многоквартирных домов могут получить от государства, выполнив определенные условия:

- Выбрав самостоятельно способ управления своим жилфондом в виде Товариществ собственников жилья или Управляющей компании. При выборе непосредственного управления Фонд средства не выделяет.

- Составить проектно-сметную документацию и её провести экспертизу.

- Дать письменное согласие на 5-процентное софинансирование от суммы составленной сметы.

При выполнении вышеназванных условий представить документацию в Администрацию местного самоуправления г.Владикавказа для включения в муниципальную программу капремонта. После проведения ранжирования (конкурса) многоквартирный дом имеет возможность получить субсидии на капремонт жилья.

Обязательно ли выбирать способ управления многоквартирным домом?

Да. Согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление; управление товариществом собственников жилья (ТСЖ); управление управляющей организацией.

Если способ управления дома не был избран жителями многоквартирных домов, органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по отбору управляющей организации.

«Молчуны», граждане самостоятельно не выбравшие способ управления не могут претендовать на средства Фонда содействия реформирования ЖКХ.

В какие сроки необходимо платить за жилищно-коммунальные услуги?

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 г. №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» (ст.35):

Плата за коммунальные услуги вносится ежемесячно, до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, за который производится оплата, если договором управления многоквартирным домом не установлен иной срок внесения платы за коммунальные услуги.

Кто устанавливает ставки платы и тарифы на жилищно-коммунальные услуги?

С 1.01.2004 регулирование тарифов на тепловую энергию Региональной энергетической комиссии РСО-Алания, согласно с Федеральным Законом от 14 апреля 1995г. №41-ФЗ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации» (в редакции ФЗ от 26.03.2003г. №38-ФЗ).

В соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Имеют ли право органы местного самоуправления ре­гулировать порядок расчета и внесения платы за со­держание и ремонт жилого помещения?

Рекомендуем ознакомиться с письмом Минрегионразвития России от 06.03.2009 № 6175-АД/14.

В нем, в частности, сказано, что в соответствии с п. 16 ч. 1 ст. 12 ЖК РФ установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы относится к полномочиям органов государственной власти Рос­сийской Федерации в области жилищных отношений. Порядок расчета и внесения платы за жилое помещение урегули­рован в ч. 1 ст. 37, ч. 2 ст. 39, разд. VII ЖК РФ, а также в п. 17 и разд. III Правил содержания общего имущества в многоквартир­ном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.07.2006 №491.

Регулирование порядка расчета и внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения нанимателями жилых помещений и собственниками помещений в многоквартирном доме органами государственной власти субъектов Российской Федерации и орга­нами местного самоуправления ЖК РФ (в частности, ст. 13, 14, 153-158) не предусмотрено.

Как оформить отсутствие или некачественное предоставление жилищно-коммунальных услуг?

Некачественное предоставление жилищно-коммунальных услуги или неполное их предоставление регламентируется постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

С какого возраста оплачиваются жилищно-коммунальные услуги абонентами?

С момента рождения, кроме оплаты за лифт, которая взимается с семилетнего возраста.

Когда предоставляются субсидии (компенсации) по оплате жилищно-коммунальных услуг населению?

В рамках реализации Указа Главы Республики РСО-Алания «О мерах по обеспечению адресной социальной поддержки льготных категорий и социально незащищенных слоев населения в РСО-Алания» №190 от 16.08.2007, Постановления Правительства РСО-Алания №223 от 1 октября 2007. «О мерах введения адресной поддержки населения в РСО-Алания», а также во исполнении постановления Правительства РФ№761 от 14 декабря 2005 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг». В городе Владикавказе с декабря 2008 года начались адресные выплаты субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг на имеющиеся или открытые получателями субсидий банковские счета. Субсидии предоставляются гражданам, в случае если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг превышают максимально допустимую долю расходов в совокупном доходе семьи, которая равна 22%, а также тем гражданам, чьи доходы ниже установленного прожиточного минимума.

Граждане могут воспользоваться государственной поддержке по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, но для этого необходимо подтвердить свое право, для этого необходимо предоставить пакет документов, перечень которого утвержден Постановлением Правительства РФ №761 от 14.12.2005.

При представлении документов с 1-го по 15-е число месяца субсидия предоставляется с 1-го числа этого месяца, а при предоставлении документов с 16-го числа до конца месяца с 1-го числа следующего месяца. Субсидия предоставляется сроком на 6 месяцев. Одно из основных условий предоставления субсидии – это отсутствие задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, или заключение гражданами соглашения по ее погашению.

При предоставлении документов граждане заполняют заявление установленной формы. Заявитель несет ответственность за доверенность представленных сведений и документов. Граждане, получившие субсидии, могут реально ощутить преимущества адресных выплат обеспечивающих социальные гарантии граждан по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Вопрос предоставления субсидий находиться в компетенции Министерства труда и социального развития РСО-Алания. Более подробную информацию можно узнать по адресу: Тамаева,30 (Здание ГУ «Управление по выплате жилищных субсидий по г.Владикавказу»), тел.: 64-99-83.

Какие виды оплаты за жилье в многоквартирных жилых домах существуют?

Термин «квартирная плата», введенное Постановлением ВЦИК и СНК РСФСР от 14.05.28 и Инструкцией НКВД и НКЮ РСФСР от 23.06.28 №220, утратил силу.

В соответствии с федеральным законом от 29.12.2004 года №188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации» (Раздел VII. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги, Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги) - граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за коммунальные услуги.

3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

4. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Что такое социальный найм жилого помещения?

Федеральный закона от 06.05.2003 №52-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» и другие законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования системы оплаты жилья и коммунальных услуг» принят Государственной Думой 9.04.2003 года, одобренного Советом Федерации 23.04.2003 года:

«Договор социального найма жилого помещения» - соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение, как правило, в виде квартиры в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение.

«Плата за наем жилого помещения» - плата, взимаемая собственником жилья с нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения или договору найма жилого помещения и являющаяся доходом собственника жилья от предоставления жилого помещения в наем.

Наниматели жилых помещений по договору социального найма жилого помещения, наниматели жилых помещений по договору найма жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, собственники жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде осуществляют оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг по установленным в соответствии со стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг ценам и тарифам в размерах, не превышающих установленной федеральным стандартом максимально допустимой доли расходов на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

Граждане, заключившие договоры найма с собственниками жилых помещений (квартир, комнат) или договоры поднайма с нанимателями жилых помещений, утрачивают право на получение указанных субсидий.

В случае, если оплата жилья по договору социального найма жилого помещения не осуществляется в течение шести месяцев, наниматель и проживающие с ним члены семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, в пределах норм площади общежития.

Что представляет собой оплата за найм жилья?

Плата за найм жилья вноситься нанимателями жилья, то есть теми, чьи квартиры не приватизированы и находятся в муниципальной собственности.

После приватизации данная оплата с жителя не взимается. Жители раз в год производят оплату налога на недвижимость в налоговые службы в соответствии с балансовой стоимостью квартиры.

Плата за найм в г.Владикавказе несколько выше, чем налог не недвижимость.

Кто несет ответственность за сохранность электросчетчика?

Данный порядок регламентируется статей 543 п.2 ГК РФ: в случае, когда абонентом по договору электроснабжения выступает гражданин, использующий электроэнергию для бытового потребления, обязанность обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей, а также приборов учета потребления энергии возлагается на энергоснабжающую организацию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 89 Правил функционирования розничных рынков в переходный период реформирования электроэнергетики, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 № 530, исполнитель коммунальных услуг на основании договора энергоснабжения приобретает электрическую энергию у гарантирующего поставщика (энергосбытовой организации) в целях:

·           оказания собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме и собственникам жилых домов коммунальной услуги электроснабжения;

·           использования на общедомовые нужды (освещение и иное обслуживание с использованием электрической энергии межквартирных лестничных площадок, лестниц, лифтов и иного общего имущества в многоквартирном доме);

·           компенсации потерь электроэнергии во внутридомовых электрических сетях.При этом количество электрической энергии, приобретаемой исполнителем коммунальных услуг у гарантирующего поставщика (энергосбытовой организации), определяется на границе балансовой принадлежности электрических сетей сетевой организации и внутридомовых электрических сетей.

Исходя из смысла п. 8 Правил содержания общего имущества в качестве такой границы выступает внешняя граница стены дома. Следовательно, ТСЖ и управляющие организации обязаны заключать договоры энергоснабжения на весь объем электроэнергии, поданной в многоквартирный дом. Основания для исключения из установленного договором электроснабжения объема отпуска электроэнергии объема, потребляемого в местах общего пользования жилых домов, отсутствуют (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2008 № 17АП-5144/2008-ГК). Для расчета количества приобретаемой исполнителем коммунальных услуг электрической энергии энергоснабжающая организация должна принять показания приборов учета, установленных на вводе в жилой дом (Постановления ФАС СКО от 10.07.2007 № Ф08-4023/2007, ФАС УО от 06.03.2008 № Ф09-1227/08-С5).

Взаимоотношения жителей с ЖСК

Основанием для образования жилищно-строительных и жилищных кооперативов послужил Закон СССР от 26.05.1988 №8998-XI «О кооперации в СССР».

Финансирование затрат на эксплуатацию и ремонт домов жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), жилищных кооперативом (ЖК) осуществляется за счет средств кооперативов (ст.151 ЖК РСФСР). Оплата расходов, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом этих домов, производится по ставкам или на условиях, установленных для обслуживания и ремонта жилых домов государственного и муниципального жилищного фонда (ст.147. ЖК РСФСР), если иное не предусмотрено уставом ЖСК, ЖК или товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Собственники жилых помещений в полностью приватизированном доме вправе самостоятельно определять организацию для обслуживания этого дома, включая государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, кооперативы, частные фирмы или иные субъекты хозяйствования (ред. Закона РСФСР от 6.07.1991 – Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1991, №28, ст.963).

Член кооператива, выкупивший свою квартиру, т.е. полностью выплативший паевой взнос становится ее собственником со всеми вытекающими из этого гражданско-правовыми последствиями. Техническое обслуживание жилищного фонда должно проводится в соответствии с «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных постановлением Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003г.№170, зарегистрированных в Минюсте РФ 15.10.2003г., №5176.

Запротоколированным решением общего собрания ЖСК (ЖК) собственники вправе переизбрать правление кооператива или выйти из объединения с целью образования ТСЖ. Также, по запротоколированному решению собственников возможно передача функций управления жилищным фондом в ВМУП «Службе единого заказчика по жилищно-коммунальным услугам» при ее согласии. В случае неисполнения своих обязанностей по обслуживанию жилфондом правлением ЖСК, ЖК, ТСЖ жителям необходимо обращаться в Государственную жилищную инспекцию.

Обязан ли житель, проживающий в жилфонде, оснащенным лифтом оплачивать за него, если он, по его утверждению, им не пользуется?

Лифт в соответствии со ст. 36 ЖК РФ относится к общему имуществу собственников. Согласно ст. 39 ЖК РФ бремя содержания общего имущества несут собственники многоквартирного дома. Размер обязательных платежей каждого собственника помещения в многоквартирном доме на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Таким образом, размер взимаемой платы зависит от площади квартиры.

В г.Владикавказе оплата за техническое обслуживание лифтового хозяйства выделена в отдельный платеж и взимается в зависимости от количества проживающих в жилфонде оснащенным лифтами. В тариф включены расходы по техническому обслуживанию лифтового хозяйства, аварийно-диспетчерскому обслуживанию, поддержанию в надлежащем санитарном состоянии лифтовых кабин, а также расходы по содержанию лифтеров-обходчиков. Оплата взимается с граждан, проживающих выше первого этажа. В виде исключения, при отсутствии остановки на втором этаже, оплата взимается с граждан проживающих выше второго этажа.

В соответствии с Правилами устройства и безопасной эксплуатации лифтов (ПУБЭЛ) исключено пользование лифтами детьми, не достигших 7-летнего возраста без сопровождения взрослых, в связи с чем, оплата взимается с детей лишь по достижении ими 7-летнего возраста.

Лифтовое оборудование является инженерным оборудованием общего пользования, как и внутридомовое инженерное оборудование по отводу сточных вод, отоплению, холодному и горячему водоснабжению, газоснабжению, электроснабжению и мусороудалению. Поэтому, ссылки жителей на непользование лифтами (особенно живущих на 3 этаже) является необоснованными.

За не оказанные услуги в течение месяца управляющая компания производит снятие оплаты за период простоя и делается соответствующий перерасчет.

Когда начинается отопительный сезон?

В соответствии с п.п. 11.7 приказа Минэнерго РФ от 24.03.2003г. №115 «Об утверждении правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок» в случае снижения среднесуточной температуры наружного воздуха ниже +8°С в течении 5 суток подряд.

При формировании тарифов на отопление в г.Владикавказе учитывается продолжительность отопительного сезона 174 суток.

Достаточно большое количество людей, имеющих задолженность за коммунальные услуги, продают квартиры и уезжают. Возможно ли оформление сделки по продаже квартир без предъявления справки об отсутствии задолжен­ности за жилищно-коммунальные услуги?

В Российской Федерации сложилась следующая практика - при оформлении гражданином документов о выписке из занимаемого им жилого помещения в связи с предстоящей продажей квартиры работники паспортного стола требуют у гражданина подтвердить отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг справками, выданными поставщиками коммунальных услуг, или выписками из финансово-лицевого счета.

Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечнем должностных лиц, ответственных за регистрацию, утв. постановлением Правительства РФ от 17.07.95 № 713, и Инструкцией о при­менении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утв. приказом МВД России от 23.10.95 № 393, зарегистрированным Минюстом России 16.10.95 № 980, установлен порядок снятия граждан с регистрационного учета по месту жительства, но не установлена обязанность граждан по предоставлению справок об отсутствии у них задолженности за коммунальные услуги. Поэтому справки об отсутствии задолженности требуют не всегда.

Согласно Правилам регистрации документы о снятии с регистрационного учета по месту жительства по­даются в жилищно-эксплуатационную или управляющую организацию, в которой находится паспортный стол. Жилищно-эксплуатационная (управляющая) организация обязана обеспечить выполнение гражданами Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР, утвержденных постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 № 415, которыми установлена обязанность граждан своевременно вносить квартирную плату и плату за коммунальные услуги. Исходя из сказанного, жилищно-эксплуатационная организация вправе при выписке граждан потребовать у них справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.

Квартира - это вещь, объект права собственности. Она не наделена гражданской дееспособностью, способностью своими действиями приобретать права и обязательства по оплате оказанных гражданину или юридическому лицу коммунальных услуг. Приобретать и исполнять обязательства по оплате коммунальных услуг могут только граждане и юридические лица, которым услуги были оказаны. То есть задолженность по оплате коммунальных услуг числится за гражданином или юридическим лицом, но не за квартирой.

Согласно п. 1 ст. 29 ГПК РФ предприятие, у которого числится дебиторская задолженность за коммунальные услуги за выехавшим гражданином, вправе предъявить иск в суд по последнему известному месту жительства данного гражданина. Суд обязан принять такое исковое заявление. По имеющемуся в материалах дела адресу суд направляет судебную повестку, которая считается доставленной даже при условии ее возвращения в суд с отметкой о неизвестности места пребывания ответчика. После этого суд приступает к рассмотрению дела (ст. 119 ГПК РФ).

После вынесения положительного решения и полу­чения исполнительного листа предприятие вправе обратиться в службу судебных приставов и ходатайствовать о розыске гражданина-должника на основании п. 2 ст. 28 Федерального закона от 21.07.97 № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Предприятие обязано авансировать расходы на розыск должника. Судебный пристав вправе обратиться с запросом в паспортно-визовую службу органов внутренних дел по последнему месту жительства гражданина о новом месте регистрации гражданина. То есть новое место нахождения гражданина может быть установлено.

журнал ЖКХ, №10 2004г., часть 1, стр.20

Как поступить в случае, если собственник встроенного нежилого помещения, расположенного в жилом здании, финансируемый из федерального бюджета, отказывается от заключения с ЖЭО договора долевого участия в эксплуатационных расходах по содержанию здания, ссылаясь на то, что данная статья отсутствует в перечне предметных статей экономической классификации расходов бюджетов Российской Федерации (в ред. приказов Минфина России от 20.05.03 №45н, от 12.08.03 № 73н, от 11.12.03 №115н), что влечет возникновение сложностей с казначейством?

Организация занимает нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме, и финансируется из федерального бюджета. Согласно ст. 120 ГК РФ организация, финансируемая собственником полностью или частично, является учреждением. Из этого следует, что речь идет о государственном учреждении, финансируемом из федерального бюджета. Согласно ст. 289 ГК РФ имущество может принадлежать учреждению только на праве оперативного управления. Исходя из этого, следует вывод о том, что помещение находится в федеральной собственности (ст. 214 ГК РФ) и закреплено за государственным учреждением на праве оперативного управления.

На основании ст. 1 и 2 Федерального закона от 15.07.96 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» порядок владения, пользования находящимися в многоквартирном доме помещениями, условия содержания помещений и всего жилого дома регулируются указанным законом. Согласно ст. 16 этого закона домовладельцы - собственники помещений несут бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества. Согласно ст. 17 домовладельцы оплачивают услуги по содержанию и ремонту общего имущества.

Приведенные нормы ГК РФ и Федерального закона устанавливают обязанность учреждения по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества из средств, выделяемых учреждению из федерального бюджета. Следовательно, учреждение обязано заключить с ЖЭО договор на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества.

На основании ст. 70 БК РФ расходы на оплату услуг по содержанию и ремонту общего имущества относятся к текущим расходам учреждения, использующего нежилое помещение. Бюджетное финансирование выделяется по коду 110710 «Оплата содержания помещения» на основании Указаний о порядке применения бюджетной классификации Российской Федерации, утв. приказом Минфина России от 11.12.02 № 27н.

журнал ЖКХ, №10 2004г., часть 1, стр.21

Прекращается ли взимание платы за обслуживание централизованного отопления в случае установки гражданином автономного отопления и горячего водоснабжения в квартире?

Нет. В соответствии со ст. 210 и 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно Федеральному закону от 06.05.03 № 52-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» и другие законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования системы оплаты жилья и коммунальных услуг» оплата жилья включает внесение платы за содержание жилья и платы за ремонт жилья, а для нанимателя жилого помещения также внесение платы за наем жилья.

Плата за содержание жилья - плата, взимаемая с собственника либо нанимателя жилого помещения, за услуги по содержанию общего имущества жилого дома и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома.

Плата за ремонт жилья - плата, взимаемая с собственника либо нанимателя жилого помещения, за текущий ремонт общего имущества жилого дома.

Плата за наем жилого помещения - плата, взимаемая собственником жилья с нанимателя жилого помещения и являющаяся доходом собственника жилья от предоставления жилого помещения в наем.

В связи с тем, что системы теплоснабжения в многоквартирном жилом доме обслуживают более одной квартиры и относятся к общему имуществу дома, граждане, установившие АОГВ в своей квартире, освобождаются от платы за услуги отопления, но не освобождаются от платы за обслуживание систем теплоснаб­жения в составе платы за содержание и ремонт жилищного фонда.

журнал ЖКХ, №4 2004г., часть 1, стр.40.

Равна ли  оплата за коммунальные услуги  плате за  потребляемые ресурсы? 

Согласно п. 3 Правил в качестве исполнителей коммунальных услуг могут выступать следующие организации:

·           товарищество собственников жилья;

·           жилищный или иной специализированный потребительский кооператив;

·           управляющая компания;

·           иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы, при условии, если многоквартирным домом непосредственно управляют собственники помещений.

Данные компании выступают в роли посредников между ресурсоснабжающей организацией и населением. Они не осуществляют перепродажу коммунальных ресурсов, а фактическим потребителем сырья выступает население. Такие организации должны рассчитывать размер платы за коммунальные услуги, а также приобретение исполнителем холодной воды, горячей воды, услуг водоотведения, электрической энергии, газа и тепловой энергии по тарифам, установленным в соответствии с законодательством РФ и используемым для расчета размера платы за коммунальные услуги гражданами. Об этом говорится в п. 15 Правил. Таким образом, стоимость проданных ресурсоснабжающей организацией коммунальных ресурсов будет совпадать с платой за коммунальные услуги. Поэтому, как правило, доходы исполнителей равны их расходам.

Товарищества собственников жилья

Как образовать ТСЖ?

ТСЖ - некоммерческая организация, созданная совладельцами в целях совместного управления жилищным фондом.

Инициативной группой подготавливается проведение Общего собрания, в том числе и в заочной письменной форме.

За создание ТСЖ должно быть набрано более 50% голосов собственников.

На собрании утверждается устав ТСЖ, название ТСЖ, избирается Правление (минимум 3 человека), ревизор (или ревизионная комиссия). Желательно утвердить сразу тариф на обслуживание мест общего пользования и рассмотреть вопрос закрепления земельного участка за ТСЖ.

Подводится подсчет голосов, составляется протокол собрания, в котором записывается указанное решение Общего собрания.

Затем на первом решении правления избирается Председатель Правления, которому может быть поручено регистрация ТСЖ

Правление подготавливает пакета учредительных документов для регистрации ТСЖ в Налоговой инспекции и получение свидетельства о регистрации и ИНН. Для чего необходимо:

Оплатить государственную пошлину.

Представить 2 копии устава, 2 протокола Общего собрания, ксерокопия паспортов членов Правления ТСЖ.

Заполнить заявление Ф.11.001.

Изготовить печать, при необходимости - штамп.

После получения свидетельства, присвоения ИНН, кодов Госкомстата ТСЖ приобретает статус юридического лица и Правлением подготавливаются документы для открытия расчетного счета в банке.

Председателем Правления направляется письменное уведомление в АМС г.Владикавказ о создании ТСЖ.

Правление заключает договора с Министерством труда и социального развития РСО-Алания на компенсацию убытков вследствие предоставления льгот гражданам по оплате за техобслуживание мест общего пользования.

Правление заключает договора с ВМУ «Центр субсидий» на компенсацию убытков вследствие предоставления субсидий малообеспеченным семьям по оплате за техобслуживание мест общего пользования.

При желании Правления имеется возможность заключить договор с ВМУП «ЕРКЦ ЖКХ» на прием денежных средств за техобслуживание мест общего пользования.

Можно ли создать ТСЖ и заниматься только техобслуживанием мест общего пользования?

Нет. ТСЖ (как и ЖСК или ЖК) выступает в роли исполнителя услуг. В соответствии с Жилищным кодексом ТСЖ (ЖСК, ЖК) создаются собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и для предоставления коммунальных услуг, независимо от положений их уставов и решений общих собраний. Все выплаты за коммунальные услуги вносятся в ТСЖ. И общее собрание не вправе своим решением отменить или изменить императивные нормы ЖК РФ и изданные в соответствии со статьей 157 ЖК РФ постановление Правительства РФ от 23.05.2006г. №307 «Правила предоставления коммунальных услуг гражданам».

"6.3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, которые отвечают перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.";

Как считаются голоса на общем собрании, по квадратуре жилья или по формуле «1 человек = 1 голос»?

Используя при подсчете голосов на общем собрании формулу «1 человек = 1 голос», Вы уравниваете между собой собственников помещений, например, в 50 кв. м. и в 150 кв. м. А это является прямым нарушением п. 3 ст. 48 ЖК РФ, где закреплено, что количество голосов, которым обладает каждый собственник на общем собрании, пропорционально его доли в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Отсюда следует, что собственники различных жилых и нежилых помещений на общем собрании обладают и различным количеством голосов. Общепринято использовать следующие формулы: «1 голос = 1 кв. м.» или «1 голос = 10 кв. м.».

Может ли лицо, не являющееся собственником стать председателем, войти в правление ТСЖ, стать ревизором или войти в ревизионную комиссию ТСЖ?

Нет. Согласно ст. 147 ЖК РФ Правление ТСЖ избирается общим собранием из членов товарищества. В свою очередь Правление из своего состава избирает председателя товарищества. А так как изначально членом товарищества может стать только собственник помещения, следовательно, лицо, не являющееся собственником (например, наниматель неприватизированного жилья) быть избранным в состав правления, а значит и председателем товарищества быть не может. Это правило распространяется на членов ревизионной комиссии и ревизора.

Правда ли, что члены ТСЖ платят более высокую квартплату по сравнению с остальными собственниками в доме?

Нет. Такое утверждение не соответствует действительности - тарифы на коммунальные услуги едины для всех. Согласно п. 3 ст. 157 ЖК РФ образование ТСЖ не является основанием для изменения размера платы за коммунальные услуги.

Размер платы за коммунальные услуги устанавливается соответствующими органами: тепловая и электрическая энергия, природный газ – Республиканской службой по тарифам, а водоснабжение, водоотведение, захоронение бытовых отходов – органами местных самоуправлений.

В то же время Общее собрание принимает решение об установлении размера платы на содержание и ремонт общего имущества дома. Но если участники «домового братства» пожелают для себя круглосуточной охраны дома, евроремонта мест общего пользования, системы видеонаблюдения, - за это потребуется платить больше.

Лишаются ли жители права на льготы и субсидии после образования ТСЖ?

Нет. Все социальные гарантии государства для льготных категорий граждан сохраняются и не зависят от формы управления. Единственное изменение, с 1 января 2009 года произошла монетизация льгот.

Кто может инициировать общее собрание в доме?

Жилищное законодательство наделяет не любое лицо правом инициировать общее собрание в доме, а только собственника помещения в данном доме. Следовательно, собственник как жилого, так и нежилого помещения обладает правом инициировать проведение внеочередного общего собрания собственников. Надо помнить, что органы местного самоуправления также могут выступать в роли инициатора проведения общего собрания, при условии, если в этом доме им на праве собственности принадлежат жилые или нежилые помещения. Управляющие и обслуживающие организации, расширяющие территорию своего присутствия и не являющиеся собственниками помещений не вправе выступать в роли инициаторов по проведению общих собраний.

Обязаны ли собственники нежилых помещений (офисов, магазинов) принимать участие в деятельности дома?

Да. Многоквартирный дом - это единый комплекс недвижимого имущества, сложный социальный механизм, совокупность собственников жилых и нежилых помещений. Собственники нежилых помещений обладают равными правами (инициировать проведение общего собрания; участвовать в голосовании по выбору способа управления домом и т.д.) и несут одинаковые обязанности (бремя капитального ремонта), что и собственники жилых помещений.

Могут ли наниматели жилья участвовать в принятии решений на общем собрании?

Нет. Правом голоса на общем собрании обладают только собственники помещений, либо их представители, наделенные такими полномочиями. Наниматели жилья лишены возможности участия в голосовании, а значит и принятия решений. Как правило, наниматели проживают в жилых помещениях, собственниками которых являются органы местного самоуправления. Таким образом, именно органы местного самоуправления имеют право голоса на общем собрании собственников, а мнение нанимателей жилья для собственника носит лишь рекомендательный характер.

Правда ли, что способ управления домом можно выбрать только один раз?

Нет. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников и может быть изменен в любое время на основании его решения.

Все ли домоуправления (ВМУЖЭП, ЖЭУ, ДЭУ, ЖЭКи) - государственные или муниципальные организации?

Это не так. Обслуживанием жилфонда на договорной основе могут заниматься организации различных форм собственности, как муниципальные учреждения (МУ) и муниципальные унитарные предприятия (МУП), так и различные частные – ООО (общества с ограниченной ответственностью), ОАО (открытое акционерное общество), ЗАО (закрытое акционерное общество), ПБЮЛ (предприниматель без образования юридического лица), и т.д.

В чем отличия ТСЖ от ЖСК?

ТСЖ сегодня - самый эффективный способ управления многоквартирным домом, с целью которого и создается объединение собственников квартир.

Отличие его от ЖСК - в том, что ТСЖ объединяет собственников жилья, а ЖСК поначалу - будущих собственников, которые становятся таковыми после выплаты пая.

ТСЖ имеет приоритетную возможность на участие в программе, предусмотренной Федеральным законом от 21.07.2007г. №185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» по капитальному ремонту жилфонда. Поэтому необходимо ЖСК и ЖК перерегистрировать в форму управления – товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Вступление в члены ТСЖ осуществляется на добровольных началах?

Согласно ст. 143 Жилищного Кодекса РФ, собственник волен самостоятельно принять решение о вхождении в Товарищество. И, вместе с тем, ряд решений Товарищества обязаны выполнять все собственники, независимо от того, являются ли они членами данного ТСЖ или нет.

Товарищество принимает оплату за коммунальные услуги у всех собственников дома, выполняет роль расчетного центра.

Тарифы для всех одинаковы, утверждены властями. Так что тут все равны: и участники ТСЖ, и «неприсоединившиеся».

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Единственное отличие: член ТСЖ может учувствовать и голосовать в собраниях ТСЖ, а собственник, не являющийся членом ТСЖ, не имеет на собраниях право голоса.

Могут ли собственники одной квартиры или одного подъезда, не пожелавшие влиться в ТСЖ, самостоятельно прикрепиться к домоуправлению?

Нет, не могут. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Прикрепить к домоуправлению возможно лишь дом целиком, если общее собрание собственников примет соответствующее решение.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании или не вошли в ТСЖ.

Возможно ли создание ТСЖ в доме, где большинство квартир - муниципальные?

Возможно, если получить согласие собственника большинства квартир - муниципальных властей.

Где можно получить информацию о наличии либо отсутствии ТСЖ в нашем доме?

Такие сведения можно почерпнуть в выписке из Налоговой инспекции «ЕГРЮЛ», так как ТСЖ является юридическим лицом.

Кто проверяет действия ТСЖ? Куда можно пожаловаться на правление Товарищества?

Свои жалобы собственники могут адресовать в ревизионную комиссию при ТСЖ, в Госжилинспекцию или в Управление федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по РСО-Алания (г.Владикавказ, ул.Тельмана, 17а, 51-90-31).

Можно ли в доме, в котором создано ТСЖ не оплачивать за техобслуживание мест общего пользования?

Собственник жилья в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию, техническому и коммунальному облуживанию квартиры.

Быть собственником квартиры - это не только иметь права владения, пользования и распоряжения, но еще и нести бремя по содержанию своего и общего имущества в многоквартирном доме. Жилищный кодекс РФ в статье 39 установил - собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества пропорционально своей доли, то есть занимаемой площади своей квартиры или нежилого помещения. Текущее содержание жилья и его капремонт проводится исключительно за счет средств собственников. В соответствии с пунктом 5 статьи 153 Жилищного кодекса РФ обязанность содержания многоквартирного жилья и мест общего пользования возникает у жителя одновременно с возникновением права собственности на жилое помещение. Не использование владельцем принадлежащих ему помещений, либо отказ от пользования общим имуществом, не является основанием для освобождения собственника полностью или частично от участия в общих расходах на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Данное правило распространяется на все многоквартирные дома, не зависимо от выбранного способа управления жилфондом.

Есть набор работ в техобслуживании мест общего пользования, которые нельзя не проводить. К примеру, освещение лестничных клеток и подъездов, проведение санитарно-эпидемиологических мероприятий, или подготовка дома к эксплуатации в осеннее-зимний период (паспорт-допуск на дом для пуска централизованного отопления).

Следует ли заключать договор с ТСЖ собственникам жилья, не вступившим в него?

Да. В соответствии с п. 4.6. ст. 155 ЖК РФ "не являющиеся члена­ми ТСЖ собственники помещений в МКД, в которых созданы ТСЖ, вносят плату за жилые помещения и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ».

Рядом с домом построили еще один многоквартирный дом, жильцы которого хотели бы войти в наше ТСЖ. Можно ли это сделать?

Согласно ч.2 ст.136 ЖК РФ «ТСЖ может быть создано при объединении нескольких МКД, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в МКД, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.